La Corte di Cassazione, con sentenze recenti (n. 11815/2020 e n. 26185/2023) ha chiarito i limiti e le condizioni per il distacco di un singolo condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato.
il distacco dall’impianto centralizzato è un’opzione praticabile ma richiede attenzione e rispetto delle regole. La Cassazione, con le sue sentenze, ha fornito linee guida chiare per tutelare sia chi sceglie di distaccarsi sia la comunità condominiale nel suo insieme.
Il seguente articolo è una sintesi dell'originale articolo pubblicato dal dott. Romina Cardia su brocardi.it - l'avvocato in un click in data 12/11/2024
Sebbene alcuni regolamenti condominiali prevedano restrizioni, la giurisprudenza ha stabilito che tali clausole sono prive di efficacia. La possibilità di distaccarsi è garantita dalla legge, ma deve rispettare precise condizioni tecniche e giuridiche per evitare conseguenze negative per gli altri condomini.
Questo diritto, regolato dall’art. 1118 del codice civile, è subordinato a un principio chiaro: il distacco può avvenire solo se non altera il funzionamento dell’impianto centralizzato, non aumenta i costi per gli altri e non causa danni alle proprietà comuni o individuali.
Come procedere: perizia tecnica e comunicazione all’assemblea
Per ottenere il via libera al distacco, il condomino deve commissionare una perizia tecnica redatta da un professionista qualificato. Questo documento serve a dimostrare che:
– il distacco non comprometterà l’equilibrio dell’impianto;
– non ci saranno aumenti di spesa per gli altri condomini;
– non si verificheranno danni strutturali o malfunzionamenti.
La perizia rappresenta una garanzia per tutti i residenti ed è obbligatoria per procedere. Una volta acquisito il documento, il condomino deve informare formalmente l’amministratore, che porterà la questione in assemblea qualora emergano dubbi o contestazioni.
Se non ci sono prove sufficienti a dimostrare l’assenza di impatti negativi, l’assemblea condominiale può decidere di negare l’autorizzazione, con una votazione che deve coinvolgere almeno la maggioranza dei millesimi.
Obblighi e costi residui dopo il distacco
Anche una volta completato il distacco, il condomino non è esonerato da tutti i costi legati all’impianto centralizzato. La legge prevede che restino a suo carico:
– spese straordinarie per manutenzioni significative o adeguamenti normativi;
– costi di conservazione e sicurezza dell’impianto;
– contributi per i consumi involontari, come il calore trasmesso dalle parti comuni dell’edificio (ad esempio, androni o corridoi).
Questi obblighi, sanciti dall’art. 1117 del codice civile, mirano a preservare il funzionamento generale dell’impianto come parte comune dell’edificio.
Nullità delle clausole restrittive nei regolamenti condominiali
Uno degli aspetti più rilevanti delle sentenze della Cassazione riguarda i regolamenti condominiali che tentano di vietare il distacco. La Corte ha stabilito che tali clausole sono nulle, anche se presenti in regolamenti contrattuali. Il motivo è che tali limitazioni violano il diritto di ogni condomino di gestire la propria unità abitativa in modo autonomo.
Allo stesso modo, eventuali delibere che impongano spese di consumo non dovute al condomino distaccato sono considerate illegittime. L’art. 1138 del codice civile vieta infatti regolamenti che limitino i diritti fondamentali dei condomini o creino disparità non giustificate.
Un’opzione da valutare attentamente
Nonostante il diritto al distacco sia tutelato dalla legge, non sempre risulta conveniente dal punto di vista economico. Le spese residue, sommate ai costi iniziali per l’installazione di un impianto autonomo, potrebbero rendere questa scelta meno vantaggiosa di quanto sembri.
